Строительство дома через эскроу-счет

Эскроу-счет — специальный банковский вклад, на котором замораживают деньги покупателя недвижимости. Средства переводят продавцу только после того, как он выполнит все обязательства, прописанные в договоре.

Зачем это нужно? Эскроу-счета защищают покупателей недвижимости от мошенничества и недобросовестных застройщиков. К сожалению, люди, решившие построить дом, нередко сталкиваются с серьезными проблемами. После внесения оплаты выясняется, что компания-застройщик обанкротилась или нарушила обязательства.

Выявляют такие факты:

• сдача объекта с существенными дефектами — трещинами в стенах, протечками крыши, некачественной отделкой;
• срыв срока сдачи дома;
• задержка передачи документов, подтверждающих право собственности на дом, что затрудняет дальнейшую регистрацию недвижимости;
• отсутствие подключений коммуникаций — водоснабжения, канализации, электричества, отопления;
• строительство с применением некачественных материалов, не соответствующих заявленным в проекте и договоре;
• изменения планировки дома без согласования с покупателем.

В результате заказчики несут убытки и теряют время. С эскроу-счетом такие риски исключены. Схема обеспечивает максимальную безопасность для покупателя, так как его средства находятся под контролем банка и не могут быть использованы застройщиком не по назначению.

Порядок расчетов для ИЖС

Строительство жилого дома через эскроу-счет включает следующие этапы:

1. Оформление сделки. Заказчик подписывает договор с застройщиком. В документе прописываются все этапы строительства, сроки и стоимость работ.
2. Открытие эскроу-счета. В договоре на строительство указывается банк, в котором будет храниться вклад. Заказчик вносит на счет сумму, необходимую для возведения дома. Это могут быть собственные средства или ипотечный кредит. Операции могут проходить внутри одного банка, так и между несколькими финансовыми организациями. Допускается взять ипотеку в одной компании и открыть эскроу-счет в другой.
3. Строительство. Застройщик начинает работы на объекте. Компания строит дом за свой счет или привлекает для этого кредитные средства.
4. Передача объекта. После завершения стройки и оформления документов, заказчик получает ключи от своего нового дома. Застройщик предоставляет в банк отчет. Финансовая организация проверяет документы, и если все работы выполнены в соответствии с договором, то размораживает счет и переводит подрядчику деньги.
5. Регистрация права собственности. Застройщик предоставляет в Росреестр необходимые документы, подтверждающие завершение строительства и передачу объекта заказчику. После государственной регистрации права собственности, заказчик становится полноправным владельцем дома.

Документы для оформления эскроу-счета

Заказчик предоставляет в банк:

• паспорт гражданина РФ;
• договор купли-продажи земельного участка (если земля уже в собственности);
• проект дома с согласованиями;
• договор с застройщиком с подробным описанием этапов, сроков и стоимости работ.

Также банку могут потребоваться дополнительные документы, например, разрешение на строительство, выписка из ЕГРН на земельный участок, страховой полис.

Что происходит с ценами на частные дома после введения эскроу?

Введение эскроу-счетов в ИЖС привело к дополнительным финансовым затратам для застройщиков. Теперь им необходимо нести расходы на банковское обслуживание и подготовку дополнительной документации. Естественно, эти затраты застройщики стремятся включить в стоимость строительства.

В тоже время с внедрением эскроу-счетов рынок недвижимости стал более прозрачным. Покупатели получили гарантии, что их деньги будут использованы по назначению. Это повышает доверие к рынку и стимулирует спрос, что также может привести к повышению цен.

Факторы, определяющие изменение цен:

• Регион. В разных областях России динамика цен на строительство существенно отличается из-за различных экономических условий и уровня конкуренции.
• Сложность проекта. Стоимость строительства дома зависит от его площади, количества этажей, используемых материалов.
• Инфляция. Общая ситуация в экономике также влияет на стоимость строительства.

Конкуренция на рынке недвижимости сдерживает рост цен. Застройщики вынуждены искать способы оптимизации процессов и снижения издержек, чтобы удерживать свои позиции.

Преимущества схемы для покупателей ИЖС

Эскроу-счет — надежный инструмент, который защищает интересы заказчиков при строительстве дома.

Схема дает такие гарантии:

• Исполнение обязательств застройщиком. Средства покупателя перечисляются компании-подрядчику строго в соответствии с достижением запланированного результата строительства. Это исключает риск нецелевого использования денежных средств и гарантирует покупателю получение готового объекта недвижимости в соответствии с условиями договора.
• Минимизация финансовых рисков. Даже в случае наступления форс-мажорных обстоятельств средства покупателя остаются под контролем банка до полного исполнения застройщиком своих обязательств.
• Повышение прозрачности сделки. Покупатель получает детальную информацию о движении денежных средств на эскроу-счете. Это позволяет контролировать ход строительства и своевременно выявлять возможные отклонения от графика.

Если дом не построен или сдан с нарушениями договора, то застройщик не сможет получить оплату за свою работу. Заказчик вправе вывести деньги с эскроу-счета. Также он может расторгнуть договор с недобросовестным подрядчиком и привлечь другого исполнителя для завершения строительства и устранения недочетов. В таком случае средства с эскроу-счета будут перечислены новой компании после исполнения всех договорных обязательств.

Преимущества схемы для застройщиков ИЖС

Введение эскроу-счетов существенно трансформировало рынок недвижимости и предоставило застройщикам новые возможности:

• Стабильное финансирование проектов. Сроки перечисления средств точно известны по договору. Это позволяет планировать бюджет и минимизировать риски, связанные с нехваткой финансирования.
• 100 % гарантия оплаты строительства. Эскроу-счет застрахован на сумму до 10 миллионов рублей. Если банк, где хранится вклад, обанкротится, заказчик получит деньги от Агентства по страхованию вкладов и сможет рассчитаться со строителями.
• Улучшение репутации компании. Стабильность и предсказуемость — ключевые факторы успешной деятельности застройщиков.
• Привлечение новых клиентов. Покупатели все чаще выбирают застройщиков, которые предлагают дополнительные гарантии безопасности сделки.

Введение эскроу-счетов в строительство индивидуальных жилых домов — значимый шаг в развитии рынка недвижимости. Этот механизм обеспечивает безопасность сделки как для покупателя, так и для застройщика.

Узнайте более подробную информацию о строительстве с использованием эскроу-счета у наших консультантов.